Hugo Silva – Especialista em Mediação Imobiliária

O imobiliário, como qualquer ramo económico atual, irá passar por transformações devido à pandemia. Claro que quando há transformações – positivas ou negativas – é normal que surjam novas oportunidades associadas. O mais comum no imobiliário, quando se falam em oportunidades, a associação básica é sempre a compra de imóveis abaixo do valor real de mercado, quando se aproxima uma “crise”.

Mas é essa a realidade? Não. A realidade é que o ramo imobiliário passa ao longo do tempo por fases. Normalmente, são duas fases distintas – consoante o período económico que se atravessa. Quando o período económico é de expansão, crescimento, fulgor económico, as oportunidades surgem para os proprietários, pois a tendência baseia-se na subida de preços das casas e, por consequência, os proprietários conseguem concluir a transação acima das suas expectativas e criar mais valias. Tal e qual como o período que atravessávamos desde 2014, período no qual os preços estavam a subir progressivamente.

Mas também há a fase que atravessou o nosso país no período entre 2008 até 2014 – onde existiu regressão económica, deterioração económica, crescimento de desemprego, crise financeira. Neste período, o que aconteceu foi uma progressiva baixa do valor de mercado dos imóveis, onde as oportunidades surgiam para os compradores, pois ao longo do tempo foram adquirindo casas com valores cada vez mais em queda, conseguindo grandes oportunidades de negócio.

Por isso qualquer das duas crias oportunidades, como poderá o leitor concluir: a pandemia vai de certeza trazer oportunidades!

Mas qual foi a mais imediata?

A primeira oportunidade criada, e provavelmente contra muitas expectativas, foi para os proprietários. Quando se deu o confinamento, o número de imóveis colocados em venda diminuiu drasticamente – poucas foram as famílias que colocaram os seus imóveis para venda. Isto fez com que os preços de venda dos imóveis se mantivessem ou, em muitos casos, como já referi em outras ocasiões, subissem, pois com a oferta diminuída, os valores sobem.

Claramente os proprietários foram os primeiros a ganhar com a pandemia. Em especial nas zonas periféricas das cidades, em localizações onde o tipo de imóvel predominante é a moradia. A pandemia e o confinamento criaram uma necessidade nas pessoas de procurarem um espaço exterior ou a necessidade de não ter vizinhos. A procura para moradias disparou, e as opções diminuíram. Logo, os preços das moradias subiram e continuam progressivamente a subir.

Qual foi a necessidade seguinte? Para quem não consegue comprar moradias, a opção é procurar um apartamento com varandas ou terraço. Mais uma vez, a necessidade de ter um espaço exterior onde se possa “respirar” – mais uma vez, uma oportunidade para os proprietários de imóveis com estas características poderem fazer mais-valias com a venda destes imóveis.

O mercado de arrendamento é provavelmente aquele onde as oportunidades se inverteram de imediato. A tendência nos últimos anos era de valorização das rendas… No entanto, a pandemia teve um impacto imediato nas rendas e, por isso, surgiu a oportunidade de baixar renda por parte de quem pretende uma casa de arrendamento. Os imóveis devolutos do alojamento local, a falta de poder de compra imediata e a quantidade de imóveis a preços muito altos de renda, forçaram a negociações e a revisões – para todos os arrendatários, as oportunidades sugiram e continuam a surgir, pois os preços vão continuar a ser revistos em baixa.

Será possível nesta fase do mercado falar em tendências? É extraordinariamente difícil para todos nós que estamos no mercado, adivinhar o que está a acontecer e para onde vamos. Todos os dias numa esplanada, num escritório ou num simples jantar em família se adivinham os próximos tempos, de onde vão surgir as oportunidades e aquela velha conversa de “agora é que vão ver”, mas para quem já conta com muitos e muitos anos de mercado, nem sempre aquilo que parece que vai acontecer é o que realmente acontece. Basta olharmos para Março de 2020, onde imediatamente “todos” os meios de comunicação e “todos” os players de mercado adivinharam que as oportunidades seriam para os compradores porque os preços iam baixar, e não foi isso que aconteceu, foi exatamente o inverso.

Serão os imóveis de desinvestimento a próxima oportunidade? Na minha opinião, não creio que a curto ou médio prazo essa seja a oportunidade. Até porque com as moratórias alargadas até março de 2020, os problemas com os pagamentos das prestações vão demorar; e mesmo que aconteçam, é um processo longo. Os bancos que  ficam com os imóveis não os colocam no mercado de forma imediata, por esse motivo não me parece que seja essa oportunidade, pelo menos no espaço temporal curto.

O caminho de mercado imobiliário não será diferente dos demais mercados – que vão ou estão a sofrer perdas incríveis – mas, para já, as oportunidades são para os proprietários. Por isso, quem pretende vender casa com um retorno muito positivo terá de aproveitar este momento: os bancos estão a financiar e há compradores para os imoveis. Quanto mais tempo passar, mais esta oportunidade se vai perder, porque o tempo indica-nos, sem a menor dúvida, de que as oportunidades se vão inverter, e é muito provável que dentro de um ano, quem terá a vantagem vão ser os compradores.