Hugo Silva – Especialista em Mediação Imobiliária

Antes de qualquer consideração ou leituras precipitadas, dizer que atualmente qualquer consultor imobiliário está proibido de tratar de financiamentos para os seus clientes. Hoje, a legislação obriga a que os clientes tratem diretamente com o banco, ou que as imobiliárias tenham nos seus serviços, intermediação de crédito, sendo esta feita por uma licença obrigatória.

Do ponto de vista de um consultor imobiliário, que todos os dias fala com os seus clientes, gere dúvidas e tem de saber esclarecer, há́ alguns pontos que penso serem pertinentes para facilitar o conhecimento e explicar o processo caso se encontre num processo de compra de imóvel através de financiamento.

O processo de financiamento tem várias fases, em primeiro lugar temos sempre a viabilidade de financiamento, que vai depender da capacidade financeira de cada individuo ou casal. Essa análise é feita após apresentação de documentação. Depois vem a escolha do imóvel que deve ser sempre de acordo com esse valor previamente previsto pelos bancos. Quando é escolhido o imóvel é necessário apresentar o imóvel ao banco para se proceder a sua avaliação. Após a avaliação, e caso corra dentro da capacidade de financiamento e de capitais próprios passamos ao agendamento da escritura e respetiva escritura.

1º Ponto – Ter viabilidade? – Acontece todos os dias, clientes que nos contactam com interesse e viabilidade para comprar por um determinado valor, porque foram ao seu banco e o gestor do banco informou sobre o valor de financiamento. Bom…. Começamos bem! O que é normal acontecer é o gestor do banco fazer uma simulação, com base naquilo que tem como perfil de cliente. E uma simulação não é uma viabilidade. Por favor só porque o “Sr. Do Banco” fez uma simulação de 100.000€ não quer dizer que possam comprar um imóvel por 100k.

Então a viabilidade carece de entrega de documentação para análise financeira, caso isto não tenha acontecido dificilmente vão ter uma viabilidade fidedigna. Esta documentação é entregue à empresa de intermediação de crédito ou diretamente no banco.

2º Ponto – Documentação – A documentação de uma forma geral é a seguinte:
– Documento de identificação
– IRS último ano

– Nota Liquidação IRS último ano
– Declaração entidade empregadora para os devidos efeitos – 3 últimos recibos de vencimento
– 3 últimos meses de extratos bancários de todas as contas

* referir que há documentos adicionais para trabalhadores a recibos verdes ou empresários;

3º Ponto – Capitais Próprios – Este ponto gera muita dúvida e discussão. O Banco de Portugal desde 2018 lançou uma “recomendação” para todos os bancos para que apenas possam financiar o imóvel a 90% do seu valor de compra, ou seja, caso o imóvel custe 100.000€ obrigatoriamente, o banco apenas vai emprestar 90.000€. Neste ponto não depende de avaliação, é uma “obrigatoriedade”. Por esse motivo, todo e qualquer cliente tem de ter sempre 10% de capitais próprios.

4º ponto – Avaliação – Este ponto sim, depende dos vários fatores: O banco financia quanto da avaliação? Pode ser 75%, 80%, 85%

ou 90%
Esta avaliação é feita por empresas externas e tem um custo

para o cliente.
As avaliações são feitas com vários parâmetros, mas de uma

forma simplificada os avaliadores imobiliários analisam as casas vendidas e em venda na zona do imóvel, e encontram um valor de metro quadrado.
Para a maioria das pessoas este ponto gera muitas dúvidas sobre o que pode acontecer. Passo a esclarecer:

Exemplo: o banco aprova um financiamento com 85% da sua avaliação para uma compra de um imóvel de 100.000€, isto quer dizer que, da avaliação do imóvel, o banco financia 85%. O valor de compra neste fator não conta para nada, apenas para perceber quanto de capital próprio a mais pode necessitar.

Cenário 1 – Avaliação 100.000€ – isto quer dizer que o banco financia 85.000€, e que os restantes 15.000€ será capitais próprios;
Cenário 2 – Avaliação 90.000€ – isto quer dizer que o banco financia 76.500€, e que os restantes 23.500€ será capitais próprios;

Cenário 3 – Avaliação 107.500€ – isto quer dizer que o banco financia 90.000€, apesar da avaliação ser muito superior ao valor de compra a diretiva dos 90% vai se manter, e os 10% de capitais próprios vão ser exigidos;

Cenário 4 – Avaliação 120.000€ – Isto quer dizer que o banco financia 90.000€, apesar da avaliação ser muito superior ao valor de compra –

a diretiva dos 90% vai se manter, e os 10% de capitais próprios vão ser exigidos.
Em suma, para que um cliente não seja obrigado a usar mais capitais próprios do que aquilo que é a diretiva de obrigação, a avaliação terá de ser sempre superior ao valor de compra, na percentagem que o banco financiar.

5º Ponto – Quando é a escritura? – Após a resolução da avaliação, e de estar tudo certo entre o valor de avaliação, valor de compra e capitais próprios, quando se pode fazer a escritura?
No mínimo oito dias após sair as chamadas “cartas de Aprovação”, ou seja, quando está tudo devidamente agilizado, os bancos formalizam um contrato que, no fundo, são todas as condições previstas de financiamento. Juros, Prazos, penalizações, possíveis aumentos de juros etc… Porquê oito dias? Porque os bancos são obrigados a dar um período de reflexão ao cliente – esse período de reflexão é de 7 dias. O cliente tem 7 dias para refletir se as condições que são apresentadas pelo banco são aquelas que pretende.

Existe também outro prazo que pode demorar a fazer a escritura. Caso o imóvel que está a ser comprado tenha uma Hipoteca, a escritura só pode ser agendada para 10 dias uteis após esse pedido de cancelamento de hipoteca, Termo técnico para esse cancelamento designa-se por “distrate” (por favor não confundir hipoteca com penhora).

Apesar de parecer complexo, um processo de financiamento é algo diria atualmente bastante célere, num cenário muito positivo pode demorar menos de 30 dias. Mas o normal é que demore entre 45 a 60 dias.

Notas: Uma simulação não é uma viabilidade, e a compra terá de ser sempre feita com 10% de capitais próprios, pela diretiva do banco de Portugal.