Hugo Silva – Especialista em Mediação Imobiliária

Acontecimentos que provoquem alterações ao nível das condições económicas, nomeadamente perda da capacidade de compra e financiamento e aumento do desemprego acionam o alarme para um possível crash imobiliário. A chegada da pandemia COVID-19 ao país não foi exceção.

O mercado imobiliário é considerado um mercado lento no que diz respeito à sua reação perante acontecimentos que pautam a atualidade. Com as consequências da pandemia a nível económico, a expectativa geral e nacional é a de que os preços do setor imobiliário vão reduzir … a resposta é claramente NÃO!

Dados que remetem ao ano de 2019 comprovam que a verificação de efeitos no processo de compra e venda não é imediato: em média, num processo de compra podem demorar cerca de 2 meses, enquanto que num processo de venda podem demorar, em média, mais de 6 meses.

Já na crise financeira assim aconteceu: os preços do setor imobiliário começaram a descer significativamente muito depois do crash financeiro. Igualmente a sua recuperação aconteceu muito tempo depois dos primeiros indicadores positivos da Economia Portuguesa.

O mercado estava sim numa tendência de subida, onde os proprietários iam colocando os imóveis cada vez mais caros e, por esse motivo, há uma diferença verificada entre o que está em venda e aquilo que realmente é transacionado.

Vejamos alguns dados:

Lisboa: Freguesia Penha de França

2019 – Valor médio de vendidos: 171.000€

Até junho 2020 – valor médio vendido: 161.000€

Valor médio de imóveis em venda: 244.000€

Lisboa: Freguesia da Expo

2019 – Valor médio de vendidos 435.000€

Até junho de 2020 – valor médio vendido: 530.000€

Valor médio de imóveis em venda: 836.000€

Vila Franca de Xira

2019 – Valor médio de vendidos: 91.000€

Até junho de 2020 – valor médio vendido: 104.000€

Valor médio de imóveis em venda: 113.000€

Porto: Campanhã

2019 – Valor médio de vendidos: 121.000€

Até junho de 2020 – valor médio vendido: 130.000€

Valor médio de imóveis ativos: 200.000€

Carregado

2019 – Valor médio de vendidos: 82.000€

Até junho 2020 – valor médio vendido: 92.000€

Valor médio de imoveis ativos: 119.000€

Tendo por base portais imobiliários, estes dados contradizem totalmente a ideia de baixas de preço… Bem pelo contrário! Em média, os valores reais de imóveis transacionados até aumentaram de 2019 para 2020.

Como se pode ver em todos os casos, o valor de imóveis ativos no mercado é muito superior ao valor em que eles são realmente transacionados. Esses imóveis que estão a venda garantidamente vão baixar de preço, mas não por causa da crise e sim porque naturalmente isso já iria acontecer. A expectativa é sempre superior ao real.

Fenómeno garantido é a oferta que, por causa da pandemia, baixou significativamente. Os proprietários, por diversas razões (tais como a bolha imobiliária), não colocam os imóveis em venda. Como a procura baixou – mas não o suficiente – os preços aumentam naturalmente.

Por esse motivo, sem grandes alarmes, os preços estão a manter-se. A oferta é muito pequena para a procura existente. Quando as moratórias e os layoffs terminarem, aí poderão começar a haver ajustes, mas mesmo assim irá demorar meses até ser significativamente visível.

Se a pergunta é, vão baixar num futuro? Claro que sim, inevitavelmente! Para quanto? Não tenho essa capacidade e visão.